نقد

چه‌گونه خرید خانه برای بسیاری غیرممکن شد؟ / لیدیا مک‌مولان و دیگران / ترجمه‌ی خسرو آقایی

نوشته‌ی لیدیا مک‌مولان، هیلاری آبزبورن، گری بلایت و پاملا دانکن

نسخه‌ی پی‌دی‌اف: UK housing crisis


بحران مسکن در بریتانیا


بریتانیا بحران مسکن دارد: در دهه‌های اخیر هزینه‌ی خرید خانه با سرعتی بیش از افزایش دستمزدها رشد داشته است و این باعث شده که بسیاری از کارگران از بازار مسکن خارج شوند.

در برخی نواحی، وام‌های با سپرده‌ی اندک کمکی به خرید خانه نمی‌کند چون آنها که قرار است از این راه صاحب‌خانه شوند نمی‌توانند از پس پرداخت اقساط ماهانه برآیند و در نتیجه پیش از آن‌که دست به کار خرید خانه شوند باید مبالغ هنگفتی پس‌انداز کنند.

اجاره‌ی بالای خانه در بخش خصوص این کار را دشوار ساخته است، ضمن این‌که باعث شده است که در برخی نواحی 40% مستأجرین برای پرداخت هزینه‌ی اجاره و خدمات شهری محتاج کمک‌های دولتی باشند. تعداد خانه‌های اجتماعی در مقایسه با قبل کمتر شده است و در نتیجه بسیاری خانوارها چاره‌ای جز اجاره کردن ندارند و اغلب اجاره‌ای که می‌پردازند بیشتر از اقساط معمول وام مسکن است.[1]

در مطلب حاضر به‌اختصار نشان خواهیم داد که چگونه وضعیت مسکن در بریتانیا به اینجا رسیده است.

1970

اوضاع همیشه هم این‌گونه نبوده است…

بنا بر آمار دولتی، در اوایل دهه‌ی 70 تقریباً یک سوم خانه‌ها در سراسر بریتانیا خانه‌های ارزان‌قیمت اجتماعی بودند که توسط مقامات محلی در اختیار متقاضیان قرار می‌گرفت. این بدیل مطلوبی برای مالکیت خانه بود. اما برای آنها که قصد خرید داشتند نیز میانگین قیمت مسکن در بریتانیا 4057 پوند بود. اما به دهه‌ی بعد که می‌رسیم اوضاع شکل دیگری به خود می‌گیرد.

نمودار 1. سهم بخش‌های مختلف از مجموع خانه‌های مسکونی در بریتانیا از دهه‌ی 70 به این سو به‌شدت تغییر کرده است

نمودار موجودی مسکن در بریتانیا بر حسب نوع استیجار در فاصله‌ی سال‌های 1970-2018. منبع: وزارت مسکن، محلات و دفاتر دولتی محلی

1980

طرح حق خرید، خبر بدی برای مسکن اجتماعی بود

اگر به دنبال نقطه‌ی آغازی برای بحران کنونی مسکن می‌گردیم، می‌توانیم از طرح حق خرید آغاز کنیم. این طرح به مستأجران خانه‌های شورایی امکان می‌داد تا این خانه‌ها را با قیمتی کم‌تر از قیمت بازار خریداری کنند. این امکان از مدتها پیش وجود داشت، اما دولت تاچر با تخفیف‌های کلانی که در قانون مسکن سال 1980 برای آن در نظر گرفت جان مضاعفی به آن بخشید. به مرور زمان، از مجموع مبالغی که شوراها برای ساخت خانه‌های جدید در اختیار داشتند، و در نتیجه از تعداد این خانه‌ها کاسته شد.

نمودار 2.  از سال 1980، تعداد خانه‌های شورایی در بریتانیا مستمراً کاهش یافته است

منبع: وزارت مسکن، محلات و دفاتر دولتی محلی

1985

طرح حق خرید باعث جهش بزرگی در تعداد صاحبان خانه در بریتانیا شد.

طی پنج سال (از 1980 تا 1985) فقط در انگلیس (یعنی بدون در نظر گرفتن ایرلند شمالی و اسکاتلند) نیم میلیون خانه‌ی شورایی ذیل طرح حق خرید به فروش رفت. فروش‌هایی که ذیل حق خرید انجام گرفت، تخریب خانه‌های قدیمی، و انتقال دارایی‌های به تعاونی‌های مسکن که متعاقباً انجام گرفت، مجموعاً باعث شد که از دهه‌ی 80 به این سو مسکن شورایی افول کند.

دهه‌های 1980 و 1990

دسترسی به وام‌های مسکن آسان‌تر شد … اما ریسک سیستم افزایش یافت

در همان حال که تعداد خانه‌های شورایی کاهش می‌یافت چیز دیگری داشت شکل می‌گرفت. بخش مالی اقتصاد دست به کار یک مقررات‌زدایی در مقیاس وسیع شد که در تمام دهه‌ی 80 ادامه یافت. دسترسی به وام رهنی آسان‌تر شد و میزان بهره را هم وام‌دهندگان به دلخواه خود تعیین می‌کردند. دیگر برای وام گرفتن نیازی نبود ثابت کنید توانایی پس‌انداز کردن دارید. به این ترتیب پول بیشتری وارد سیستم شد.

1988

قانون مسکن سال 1988، بیش از پیش از توان شوراهای محلی برای تهیه مسکن کاست

قانون مسکن 1988، تعاونی‌های مسکن را قادر ساخت تا برای ساختن خانه‌های جدید و تعمیر خانه‌های کنونی از پول بخش خصوصی استفاده کنند. تأمین مالی تعاونی‌های مسکن، که سازمان‌های مستقل غیرانتفاعی بودند، در اصل از طریق فعالیت‌های خیریه انجام می‌گرفت اما در دهه‌ی 70 این امکان را یافتند که برای ساخت خانه به منابع صندوق‌های دولتی دسترسی پیدا کنند. قانون جدید سال 1988 به تعاونی‌ها اختیارات و قدرت‌هایی داد که شوراها نداشتند و از این رو خیلی‌ها مالکیت خانه‌ها را به تعاونی‌ها منتقل کردند. تا سال 1997، مالکیت 250 هزار خانه منتقل شده بود و این روند در دولت حزب جدید کارگر نیز ادامه یافت.

 یکی از تازه‌های این قانون، استیجار تضمینی (assured shorthold tenancies) بود که باعث می‌شد تملک یک دارایی استیجاری برای سرمایه‌گذاران منفرد (حقیقی) جذاب‌تر شود و این از دیگر عوامل تأثیر‌گذار در افزایش قیمت خانه بود.

اواخر دهه‌ی 80 و اوایل دهه‌ی 90

فروپاشی بازار مسکن

از سال 1983 قیمت خانه به‌شدت افزایش یافت اما با رسیدن نرخ‌های بهره به 15% و ورود اقتصاد به وضعیت رکود، در انتهای این دهه بازار مسکن دچار فروپاشی شد. سقوط بازار مسکن در اوایل دهه‌ی 90 باعث شد که بسیاری از وام‌گیرندگان در وضعیت ارزش خالص منفی قرار گیرند یعنی مبلغ وام‌شان از ارزش خانه‌ای که وثیقه وام بود بیشتر شد.

برخی وام‌گیرنده‌ها کلید خانه‌هاشان را تقدیم وام‌دهندگان کردند و برخی دیگر با مشکل اقساط عقب‌افتاده مواجه شدند. تملک ثانویه (مصادره‌ی وثیقه‌ها توسط وام‌دهندگان) رو به افزایش گذاشته و در سال 1991 با 75500 مورد به اوج خود رسید. خانه‌های مصادره‌شده بار دیگر به بازار عرضه شدند و این قیمت‌ها را بیش از پیش کاهش داد.

نمودار 3. در فاصله‌ی سال‌های 1989 تا 1991، مصادره‌ی خانه‌ها در انگلیس و ولز افزایش چشمگیری داشت

منبع: وزارت مسکن، محلات و دفاتر دولتی محلی

1992

بروز مشکل بزرگ عرضه و تقاضا

با کم‌تر شدن کنترل‌هایی که بر وام‌‌گیری اعمال می‌شد قاعدتاً افراد بیشتری می‌توانستند خانه بخرند، اما پایین بودن نرخ تولید خانه‌های جدید باعث خنثی شدن این تأثیر می‌شد. در سال 1992، تعداد خانه‌های جدید تکمیل‌شده در انگلستان 179100 عدد بود، که در مقایسه با 20 سال قبل به نصف رسیده بود. تقاضای فزاینده باعث بالا رفتن قیمت‌ها شد.

نمودار 4. از سال 1970، عرضه سالانه خانه‌های جدید در بریتانیا مستمراً کاهش داشته است

منبع: وزارت مسکن، محلات و دفاتر دولتی محلی

1993

قیمت خانه دوباره بالا می‌رود… اما دستمزدها از قیمت‌ها عقب می‌افتند

از پایان سال 1993 قیمت خانه دوباره افزایش یافت. بر اساس «شاخص قدرت خرید در مقیاس کشوری»، طی 10 سال، قسط وام‌ها که به اندازه‌ی یک‌پنجم دستمزد میانگین یک خانه-اولی بود تقریباً به یک‌سوم آن رسید.

1996

خرید-برای-اجاره رواج می‌یابد

در سپتامبر 1996، «انجمن اجاره‌دهندگان املاک مسکونی» (ARLA) به همراه چهار وام‌دهنده، «طرح خرید برای اجاره» را به راه انداختند.  با این کار سرمایه‌گذاری افراد در املاک مسکونی آسان‌تر شد چرا که وام‌های تخصصی در اختیار آنها قرار می‌گرفت که درآمد حاصل از کسب اجاره نیز در آن‌ها لحاظ شده بود. طی دو دهه پس از آن، تنزل نرخ‌های بهره و افزایش قیمت خانه‌ها باعث شد که عده‌ی بیشتری به بازار ملک به‌عنوان یک گزینه‌ی خوب سرمایه‌گذاری راغب شوند. در سال 2014 تقریباً 200 هزار وام خرید-برای-اجاره به تأیید رسید. این طرح نه فقط بازار اجاره را وسعت بخشید بلکه عامل دیگری شد در جهت افزایش قیمت خانه.

1999

بانک «نورثرن راک» وام یک‌جا (Together) را راه انداخت، یک وام خرید مسکن که به وام‌گیرندگان این فرصت را می‌داد تا وامی به ارزش 125% ملکی که قصد خریدش را دارند اخذ کنند. کل خانه‌های جدیدی که آن سال شوراها در بریتانیا ساختند فقط 50 واحد بود.

2005

هشدارها درخصوص «وام‌های بدون فیش حقوقی» به صدا درآمد.

از دیگر نوآوری‌ها در بازار مسکن، وام‌های خود-گواه بود. این وام‌ها به این منظور طراحی شده بود که به خویش‌فرماها و سایر وام‌گیرندگانی که از چند منبع مختلف درآمد دارند کمک شود تا بدون نیاز به نشان دادن فیش حقوقی بتوانند وام بگیرند. اما با بالا رفتن قیمت‌ها در بازار مسکن در اوایل دهه 2000 این وام‌ها، در کنار وام‌های «سریع» که درآمدها در آنها وارسی نمی‌شد، رواج بیشتری یافتند. نهادهای نظارتی و سیاستمدارها شروع کردند به ابراز نگرانی درخصوص این بخش از بازار.

وام‌های فقط-بهره نیز متداول‌تر شدند چون وام‌گیرندگانی که از پس پرداخت ماهیانه بخشی از وام خانه خود بر نمی‌آمدند گزینه‌ی کم‌هزینه‌تر را انتخاب کردند و به این امید بستند که افزایش قیمت خانه ادامه یابد و نهایتاً بتوانند کل مبلغ وام را بپردازند. پس از بحران بانکی و به منظور مهار کردن بازارِ این نوع وام‌دهی، مقررات سفت و سختی حاکم شد.

2007

میانگین قیمت خانه در بریتانیا اشک بسیاری را در آورد… و بعد نوبت به بحران اعتباری رسید

قیمت خانه در بریتانیا افزایش شدیدی یافت… و بعد شرکت آمریکایی لیمان برادرز اعلان ورشکستگی کرد و این سرآغاز یک سقوط مالی در سرتاسر جهان شد. وام‌دهنده‌های بریتانیای، محصولات وامی پرریسک‌تر را از بازار جمع کرده و وام‌دهی را به‌شدت کاهش دادند. نتیجه آن‌که وام گرفتن دشوارتر شد، به‌خصوص حالا که رکود به مشاغل و پس‌اندازهای مردم آسیب زده بود. در شرایطی که عرضه‌ی مسکن اجتماعی آب می‌رفت و بسیاری به وام‌های بانکی دسترسی نداشتد، عده‌ی بیشتری به اجبار به قرض گرفتن از وام‌دهندگان خصوصی روی آوردند. نسبت املاکی که در تملک ساکنان بود به کل املاک، رو به کاهش نهاد.

نمودار 5. در فاصله‌ی اوت 1990 تا اوت 2007 میانگین قیمت خانه تقریباً سه برابر شده است

برگرفته از شاخص قیمت خانه (HPI) در بریتانیا. میانگین‌های سالانه از روی میانگین‌های ماهانه HPI محاسبه شده‌اند.

2007-2008

برای خیلی‌ها دوران سختی بود و برای برخی دیگر فرصتی مغتنم.

با گسترش تبعات بحران اعتبار در سراسر کشور، تلاش شد تا روند تملک مجدد (مصادره) کنترل گردد. این کار با پایین نگه داشتن نرخ بهره در حدی بی‌سابقه و همچنین اعمال برخی مقررات انجام گرفت که به وام‌دهندگان فشار می‌آورد تا هر چه در توان دارند انجام دهند تا مردم خانه‌هاشان را از دست ندهند.

ارزانی اعتبار کمک کرد تا مردم خانه‌‌هایشان را از دست ندهند و در عین حال باعث شد که بازار ملک برای کسانی که نقدینگی کافی داشتند سرمایه‌گذاری جذابی گردد و این طی چند سال پس از آن به برخی بخش‌های بازار جان دوباره‌ای بخشید.

2009

درصد کسانی که در خانه‌های شورایی ساکن‌اند کاهش یافته است

در بریتانیای کبیر، درصد خانه‌های تأمین شده از سوی شوراها از 32% در سال 1977 به 9% در سال 2009 رسید. این رقم در یک دهه پس از آن نیز کاهش یافت و در 2018 به 7% رسید. در سال 2009،  نرخ بهره برای واجدین صلاحیت اخذ وام از هر زمان دیگری کم‌تر بود. نرخ بهره‌ی پایه تا 0.5% کاهش یافت و به تبع آن از هزینه‌ی وام‌های خانه نیز کاسته شد.

2010

تعداد خانه‌های تازه‌ساخت به پایین‌ترین حد رسید

تعداد خانه‌های تازه ساخت در بریتانیا به 135990 عدد کاهش یافت که کم‌ترین میزان از سال 1946 بود. در 2013 این مقدار باز هم رکورد زد و به 135590 عدد رسید. اما جمعیت کشور و به تبع، تقاضا برای مسکن، همچنان رو به افزایش بود.

 

نمودار 6. از آغاز قرن بیست و یکم، 8 میلیون نفر به جمعیت بریتانیا اضافه شده است

منبع: دفتر آمار ملی (ONS)

 

 

2010

در همان سال، دولت ائتلافی طرح «اجاره‌ی ارزان» را ارائه کرد که بسیاری به دیده‌ی تردید به آن می‌نگریستند

دولت ائتلافی شکل جدیدی از اجاره‌داری را با نام «اجاره‌ی ارزان» مطرح کرد که بنا بر آن، مستأجرین 80% نرخ بازار اجاره را می‌پرداختند که البته بسیار بیشتر از نرخ‌های پرداختی مسکن اجتماعی بود. دولت امید داشت که با این طرح امکان ساخت خانه‌های بیشتری فراهم شود. اما این قیمت‌ها بسیار بیش از استطاعت بسیاری از افراد کم-درآمد در برخی نواحی کشور بود: شورای وست‌مینیستر در سال 2013 هشدار داد که با 80% نرخ اجاره‌ی بازار، یک خانواده می‌بایست حداقل 58 هزار پوند در سال درآمد داشته باشد تا بتواند خانه‌ای یک-خوابه اجاره کند.

2013

ظهور طرح کمک-به-خرید

پس از بحران بانکی، بازار مسکن در خارج از لندن اوضاع خوبی نداشت، ساخت‌وسازها به‌کندی پیش می‌رفت و از آنجا که وام‌دهی هنوز مشروط به داشتن یک سپرده‌ی کلان بود تعداد خریداران اولین خانه در حال کاهش بود. در این شرایط دولت با عرضه‌ی دو طرح کمک-به-خرید «اقدام به مداخله چشمگیری کرد تا بازار مسکن از تک و تا نیفتد». یکی از طرح‌ها برای اعطای وام به خانه‌های جدید بود که بر پایه‌ی یک طرح ازپیش موجود برای خریداران خانه اول طراحی شده بود و طرح دوم به وام‌دهندگان تضمین‌های دولتی می‌داد تا بتوانند از نو وام‌هایی معادل 95 درصد قیمت ملک بدهند.

درست یک هفته بعد، اقتصاددان‌های «اداره‌ی مسئولیت بودجه» که یک اداره‌ی مستقل محسوب می‌شود هشدار دادند که این کمک-به-خرید باعث بالا رفتن قیمت‌ها می‌شود و در عین حال تأثیر ناچیزی بر افزایش تقاضا دارد.

2015

جورج اوزبرن مالیات مالکان خانه‌های مسکونی را افزایش داد.

سال‌های سال مالکین خانه‌های مسکونی از وام‌های ارزان منتفع شده بودند و این وام‌ها به خاطر قوانینی که تا 45% بهره وام را مشمول معافیت مالیاتی می‌کردند بیش از پیش کم‌هزینه شده بودند.

جورج اوزبرن که در آن زمان عضو کابینه بود بسیاری را با بودجه‌ی بهاری (که به آن بودجه‌ی کوچک نیز می‌گویند) شگفت‌زده کرد چون در بودجه آمده بود که در سال 2017 این 45 درصد به 20 درصد کاهش خواهد یافت و این‌که اشخاص دیگر به طور پیش‌فرض مستحق معافیت 10 درصدی برای جبران استهلاک طبیعی خانه نخواهند بود. در نوامبر 2015 او ضربه‌ی بعدی را وارد کرد و اعلام کرد که در آوریل سال بعد خانه‌های دوم مشمول 3 درصد مالیات بیشتر خواهند شد. معنای این تغییرات این بود که صاحبان خانه‌های مسکونی دیگر مزیتی در مقایسه با خریداران خانه اول نداشتند.

2018-2019

ترزا می امکان وام‌گیری را برای شوراهای محلی فراهم کرد

ترزا می، نخست‌وزیر وقت، سقف وام‌گیری برای خانه‌سازی را برای شوراها برداشت با این امید که این اقدام باعث افزایش تعداد خانه‌های ساخته‌شده توسط شوراها شود اما البته فقط به اندازه‌ی سالانه 10هزار خانه‌ی جدید بیشتر. یک سال پس از اعلان رفع محدودیت، تحقیقات نشان می‌داد که برخی شوراها دست به کار خانه‌سازی شده‌اند و انتظار می‌رفت که به 10هزار واحد مسکونی‌ای که دولت هدف گرفته بود تحقق یابد، تا اینکه همه‌گیری کووید-19 رخ داد.

2020

همه‌گیری کووید-19 بریتانیا را درگیر می‌کند

بازار مسکن در مارس این سال مشمول شهربندان (مقررات منع آمد و شد و تعطیلی کسب‌وکارها) شد اما علی‌رغم آن‌که همه‌گیری اغلب بخش‌های اقتصاد را مختل کرده بود، بازار مسکن پس از بازگشایی یک دوره‌ی رونق را تجربه کرد. بنا به دفتر آمار ملی، در طول سال 2020 قیمت خانه در بریتانیا 8.5 درصد رشد داشت. این افزایش قیمت تا اندازه‌ای به‌خاطر هجوم مردم برای خرید در طول «مهلت عوارض تمبر»[2] بود که قرار است در پایان ژوئن 2021 خاتمه یابد و در پایان سپتامبر نیز نرخ‌ها به اندازه‌ی معمول بازگردد. عامل مؤثر دیگر در افزایش قیمت، «رقابت برای زیربنای بیشتر» بود که باعث شد قیمت هر متر مربع خانه‌های بزرگ از خانه‌های کوچک سبقت گیرد.

نمودار 7. علی‌رغم همه‌گیری کووید-19، قیمت خانه از ماه مه 2020 مستمراً افزایش داشته است

برگرفته از شاخص قیمت خانه (HPI) (میانگین قیمت ماهانه برای تمامی انواع املاک)

 

***

فروش چندین و چند ساله‌ی خانه‌های اجتماعی در کنار بیش از دو دهه سرازیر کردن نقدینگی به بازار مسکن به‌واسطه‌ی وام‌های ارزان باعث شد که خانواده‌های فاقد مسکن در شرایط دشواری قرار گیرند. اجاره‌های بالا مانع از آن می‌شود که افراد بتوانند برای گرفتن وام‌هایی که ماه به ماه ارزان‌تر می‌شوند به قدر کافی پول پس‌انداز کنند. لگام‌گسیختگی قیمت خانه به این معنا است که برخی هیچ‌گاه نمی‌توانند چنان سپرده‌ی بانکی بزرگی جور کنند که به اتکای آن وام بگیرند. در عین حال پایین بودن نرخ‌های بهره باعث جذابیت بازار ملک برای سرمایه‌گذاران شده است و به آنها که از پس تهیه‌ی سپرده‌ی بانکی برمی‌آیند کمک کرده است که پول‌های هنگفتی برای خرید جور کنند اما این فایده‌ای به حال کسانی که دارند پس‌انداز می‌کنند ندارد.

سروسامان دادن به این اوضاع کار ساده‌ای نیست اما می‌توان برای بهبودش کارهایی کرد.

 


پیوند با منبع اصلی:

UK housing crisis: how did owning a home become unaffordable


[1] خانه‌های اجتماعی در بریتانیا خانه‌هایی هستند که با قیمت‌های مناسبی به متقاضیانی عمدتاً از طبقه‌ی کارگر اجاره داده می‌‌شود. تأمین خانه‌های اجتماعی برای بخش‌های وسیعی از جمعیت از اوایل قرن بیستم و بالاخص با پایان گرفتن جنگ جهانی اول آغاز شد. از اوایل تا سال 2011 اکثر سکونت‌های استیجاری در بریتانیا از نوع «مسکن اجتماعی» (یا «مسکن شورایی») بود اما از آن سال به بعد تعداد خانه‌های اجاره‌ای خصوصی از خانه‌های اجتماعی پیشی گرفت.

[2] در تابستان سال 2019، دولت بریتانیا اعلام کرد که تا 31 مارس سال 2020، نخستین 500 هزار پوندی که در معاملات مسکن افراد مبادله می‌شود مشمول عوارض تمبر نخواهد شد. این مهلت تا 30 ژوئن تمدید شد.

برچسب‌ها: , , , , , ,

دسته‌بندی شده در: فرهنگ و جامعه, مقاله